中国保险学会学术年会入选文集（2010）

　　河南省入选论文之二

　　楼宇经济条件下的保险发展商机

　　河南保险学会 牛新中

　　楼宇经济条件下的保险发展商机

　　一、 问题的提出

　　楼宇经济是经济社会发展到一定阶段的产物，是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以体现集约型、高密度为特点，通过有针对性地开发、包装、营销、租售商务楼宇进行招商引资、发展商务，从而带动区域经济发展，是国内城市发展的主要动力之一。在楼宇经济条件下，许多城市不断推出新的发展规划，力求向空间求发展，变“平面发展” 为“立体发展”，向楼宇要效益。在市场经济的大环境中，楼宇经济以惊人的速度快速发展。以税收为例，上海商务楼宇嘉里商务中心一年税收总额接近2亿元人民币,广州东山区高档商务楼宇吸引国内外知名企业进驻,地税收入相当于东莞与南海两市之和，足见楼宇经济的发展密度和经济效益之集中、规模之巨大。由于楼宇经济既能够发挥城市生产要素相对集聚的优势、 优化产业结构、拓展发展空间,又能够提高产能和资源利用率,创造出惊人的效益，所以，在我国城市化建设进程加快的今天，一方面，它是各级政府进一步加快完善城市功能、有效提升城市形象的主要抓手;另一方面，它也成为工商、税务、银行等经济服务部门关注的焦点。在市场经济条件下，在新的风险源不断增加、全社会风险意识和保险意识不断增强的今天，楼宇经济的发展应当引起保险公司的关注，楼宇经济条件下蕴藏的巨大保险商机应当被各保险公司所认识并成为保险业务新的增长点。

　　二、 楼宇经济中蕴藏的保险商机

　　发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，有利于促进现代服务业发展。保险业作为现代服务业的朝阳产业，在这种新的经济形态中，不仅有可为，而且大有可为。

　　1、楼宇经济的特性。研究楼宇经济的保险商机，了解楼宇经济的特性是十分必要的。与传统经济不同，楼宇经济以综合服务、高效配套、聚集的特性彰显其在现代经济社会发展的独特地位。就其特性而言，有以下几点：一是楼宇经济构成的多样性。从经济成分看，它以现代服务业为主，汇集了金融业、各种咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、科研单位、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、知名品牌推介中心等各类企业、公司，还包括部分高新技术产业、都市型工业。这些服务以商务为主的经济模式，与信息、科技、服务、贸易等现代服务业关联度较高，具有高知识和高科技含量的特点，从而形成巨大的综合服务圈。二是运作模式的分离性。它由房屋所有权人、出租人、承租人、管理人等组成，承租人有一半以上较为固定，相互间分工明确，环节较少。楼房所有人一般委托专门的公司对楼房进行经营，管理公司负责经济体的运作，后勤管理，公共服务等。这些楼宇空间则作为承租人得经营场所为广大客户提供服务。所以，楼宇经济的空间所有人与使用人、管理人三方是分离的。三是楼宇经济的聚集性。楼宇经济这一特殊的经济体不像工业企业、商业企业那样有生产和商品流通环节，没有大量的资金占用和物资储备，也少有交通和物流方面的需求，基本上属于“知识经济圈”。因此，楼宇经济首先是空间的聚集，其次是人员的集聚，大量的服务人员和被服务的客户，最后是功能的聚集。

　　2、楼宇经济所面临的风险。从防范风险和经营管理的角度分析，我们不难发现，楼宇经济面临的风险具有一定的隐蔽性且多样化，也是较为集中的。一旦发生保险事故，尤其是火灾事故，损失也较大。2007年12月12日温州温富大厦火灾造成21人死亡，200户业主惊险逃生；2009年3月2日，乌鲁木齐市高23层的国贸大厦发生火灾;2009年11月30日，以样品展示和写字楼为主的哈尔滨大世界商城发生火灾，损失惨重。不仅如此，暴风暴雨、龙卷风、物体坠落、电器老化、突然停电停水停气、施工检修等，也很容易造成财产损失和人员伤亡，楼宇经济的风险显而易见。

　　从房屋、建筑物、附属设施来看，由于这些固定资产的所有权和使用权分离，有时所有者、经营者、使用者互不沟通，从建造到装修、改造，从承租使用到维修，往往是各取所需、不顾其余，不能一步到位，不注意防灾设施的投入，很容易埋下事故隐患。而承租人自有的财产，如电气设备、办公机具、通信设备等，也都是按各自的需要布设和使用，基本上不考虑安全问题。加之楼宇经济所对应的人员密集、流动量大，不易管理，缺乏安全知识教育，也从客观上弱化了风险认识和防范。此外，由于风险管理极不对称，一旦发生事故责任不易划分，出租人和承租人之间往往发生经济纠纷。

　　3、从楼宇经济看保险需求。以楼宇经济的特点来分析，楼宇经济权属分离性和凝集性的特征，加重了楼宇经济主体面临各种不确定风险的复杂性及严重性，使得防范风险的需求也就应运而生。这些风险既有来自所有或使用财产的风险，又有因经营场所而形成的责任风险以及人员人身危险等等。概括而言，主要对应以下险种：一是财产险方面，包括以各类财产为标的的财产保险综合险、商业楼宇财产综合险、商业楼宇财产一切险、计算机保险等;二是责任险方面，以所有人和使用人的管理责任为标的的电梯责任险、公众责任险、雇主责任险、机动车辆停车场责任保险，物业管理责任保险，火灾公众责任险;三是人身险方面，以增加员工利益为目的的养老年金保险、意外伤害保险、团体医疗保险、补充养老保险以及针对失地农民的保险等。当然，有风险的地方，就有规避风险的需求，也就有保险市场。保险公司还可以“量身定做”，针对楼宇经济的特点，制定涵盖财产险、人身险、责任险等的一揽子保险计划，以一家产(寿)险公司为主，联合另一家寿(产)险公司共同实施。

　　三、 积极开展楼宇经济保险

　　温家宝总理在十一届人大三次会议上所做的政府工作报告中指出：“坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力”。中国社科院发布的《社会蓝皮书：2010年中国社会形势分析与预测》，预测今年我国城市化水平将达到48%，2012年或2013年将超过50%的结构转换临界点，并在2015年达到53%左右。不难看出，随着城镇化进程和城市经济建设的加快，楼宇经济的规模将越来越大，楼宇经济对推动经济社会发展的潜质和对相关行业的带动作用将进一步显现出来。同时，发展楼宇经济保险的条件也更为成熟，保源也更为丰富，保险市场也更有潜力。

　　1、楼宇经济保源丰富、前景广阔。楼宇经济是在一定的人流、物流、资金流、信息流基础上产生的，不仅对商务楼宇有较强的依托性，而且有着较强的辐射性和联动效应。随着城市化、城镇化建设的加快，随着“城中村”改造、城乡结合部改造和楼宇经济发展相结合模式的形成， 楼宇经济的发展明显加快，在促进经济建设、创造社会财富的同时，也聚集了巨大的保源。尽管有交强险的普及和个人购买寿险产品，但对多数城市来说，这些保源还是未开垦的“处女地”。所以，这种保源是稳定的、增长的，其发展前景被普遍看好。

　　2、发展楼宇经济保险要多管齐下，综合运作。一是做好宣传教育工作，普及保险知识，使管理者和经营者树立牢固的安全意识、风险意识和转嫁风险的保险意识，要让他们在抢占楼宇经济的发展先机的同时，懂得用保险手段保障自身的利益。二是针对商务楼宇的特点和承租人的实际情况，按照不同的风险、不同的经营情况进行分类排队，区别对待，差异化地开展工作，以求收到事半功倍的效果。三是注意发挥合力作用，尽可能同公安、消防、质检等部门配合，把动员保险与安全检查、防灾防损相结合、与安全教育、普及安全常识相结合、与提高防范意识增加防灾投入相结合，以发挥保险的辅助管理职能。四是建立长效机制，充分发挥商业保险在楼宇经济条件下的作用。保险公司业务人员要认真研究本地楼宇经济的特点和发展趋势，分析其风险变化和外部环境的变化，适时推出新产品，在产品创新、服务创新上下工夫，促使楼宇经济效益最大化，为楼宇经济的发展提供切实可行的风险保障。

　　3、楼宇经济主体的承租人、管理人、经营者文化层次较高、风险意识较强，其经济特性决定了他们更容易认识保险的作用，更容易接受保险宣传，且由于经营情况好，个人收入高，也具备了较强的购买能力和缴费能力。因此，在实际工作中要循序渐进，注重发挥他们的优势，引导他们的保险消费，对症下药、量力而行，让商业保险既能为高收入的企业和人群“锦上添花”，又能为收入相对低的企业和人群“雪中送炭”。

　　4、楼宇经济密度大、相对集中，有利于保险业务的开展。对保险公司来说，在这样的区域开展业务，一方面，保源丰富且相对集中，客户情况复杂，牵涉的险种较多，应选调能力强、业务熟练、有丰富经验的客户经理开展业务，必要时可以选择业务专管员派驻。另一方面，它的服务半径小，便于业务推动和提高工作效率，可以节省大量的人力物力，也有利于为之提供包括咨询、展业、投保、防灾、理赔等在内的全方位保险服务。

　　5、借助楼宇经济的辐射力，带动其它保险业务的开展。楼宇经济的主体在经济交往和经营活动中，与工业、农业、商业、交通运输业有着千丝万缕的联系，保险公司可以针对这一特点，在与这些主体建立保险关系的基础上，利用他们的合作、服务、指导、支配、供应、外联等资源，寻求他们的协助开展保险业务，形成一个保险产业链，一方面可以起到拾遗补缺、业务联动、服务延伸的作用，另一方面，还可以在具体工作中分析不同阶段、不同风险、客户不同需求的变化，创新保险产品和服务模式。

　　6、发挥金融机构的综合服务功能。一是发挥各自的品牌优势，保险公司与银行、证券等机构可以建立代理关系，利用银行、证券网点开展业务。二是共同宣传共同展业，扩大现有的银保业务规模。三是为客户提供相互配套的金融服务，有利于防范系统风险，增加客户的安全感和信用感。

　　综上所述，楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果，两者相得益彰，互惠共赢。在这种新形式的经济变革中，保险业如何转变发展方式，突破思维、创新经营，保险公司如何抓住机遇，通过销售和服务为其发展提供风险保障，助其增强发展后劲，值得我们深思和力行。